建筑信息模型技术应用试点——舜元科创园运维系统建设的探索

发布时间：2016-06-03 前期准备
舜元科创园项目作为上海市首批建筑信息模型技术应用试点项目，致力于BIM在建筑全生命周期的应用，而运维系统是建筑运维阶段应用BIM技术的基础，该系统的建立能够有效帮助业主单位和物业单位管理建筑的设施设备，提高建筑物业管理水平，降低建筑能耗等运维成本，提高该大楼的商业品质和舒适度。

运维系统的建设不是一蹴而就的事情，虽然在大楼建成之前我们有较为充裕的时间，但BIM+FM作为新兴技术，应用案例并不广泛，市场化的系统也并不成熟，为此项目立项之初要建立比较科学的实施规划，不仅要建成一套满足于舜元科创园智慧型物业管理需求的运维系统，同时也成为舜元集团BIM技术在运维阶段应用实践的重要成果：

组织考察

三月伊始，舜元控股、舜元建设和优联物业三方组织代表考察了迈锐斯智控科技（上海）有限公司，会议现场对方FM技术总监为我们展示了基于ARCHIBUS和自主研发的两套“BIM+FM”（FM:设施设备管理）的运维系统；这与我方前期调研的结果相一致，早期BIM技术应用于物业运维管理主要依托了国外ARCHIBUS这款软件，虽然有像望京SOHO、上海申都大厦这样的成功案例，但由于该软件汉化做的差强人意，运维逻辑又与国内大部分的物业管理公司相差甚远，所以以该软件作为运维系统内核有待商榷。难道国内就没有基于BIM技术的自主研发运维系统吗？答案是肯定的，紧接着我们就考察了北京的一家做建筑节能技术研发的单位——北京博锐尚格节能技术有限公司，该公司早期开发大厦的能耗管理系统，需要通过物业设备接入大量的运维数据，这些数据通过调取历史记录或者建立分析图表的方式为物业管理者提供决策。近年来BIM技术在建筑行业如一缕春风，使得与建筑业相关行业都焕发出新的活力，博锐尚格也不例外，在传统技术的基础上，结合BIM技术，以建筑信息模型为载体聚合信息，建立了一套特有的物业运维系统。通过这个案例让我们了解到，BIM技术的出现并不是创造了多么崭新的突破性技术，而是由于其系统的整合了若干既有因素，为客户带来了创新性的价值。所以我们应该从系统的使用者——物业管理单位的角度去梳理他们的需求是什么？他们日常管理的难点是什么？他们物业管理流程是什么？

第一次运维系统会议
在四月中旬，曾有幸邀请到仲量联行的代表与我们进行了友好的技术交流，席间对方详细介绍了他们在物业管理过程中遇到的问题，例如传统能耗数据的采集并不能有效的帮助物业管理人员掌握异常数据的预警和分析工作，导致在遇到不明原因的数据异常时，需要指派大量的人工和设备进行本地数据的采集、汇总和分析。这一点上基于BIM技术的运维系统可以采用远程数据采集加可视化监控的手段，把实时数据以曲线的形式展示给物管人员，超过设定阈值的异常数据将予以报警，这样的优势在于即赢得了维修时间，又防止了事态的扩大化，同时也会增加租户的信赖。所以说，运维数据才是运维系统的应用基础！

六月初上海阴雨连连，前期在对市场上的运维系统多方分析后，VDC应用中心组织舜元企业发展大厦的物业管理团队召开了第一次运维系统试点的会议，此次会议主要是为了梳理现有物业管理内容、管理过程中遇到的问题和物业管理过程中一些主要的运维数据。会议中我们了解到传统物业管理的思路已经植根物管行业多年，但积累的问题也是显而易见的，经过双方交流，认为运维数据的信息化仍然是运维工作的第一要务，而故障预警、能耗分析、可视化管理技术肯定也能为物业日常管理提供良好助力，下一阶段我们将按照既定的规划对大厦物业运维数据进行整理工作，为运维系统提供坚实的基础！